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去年年末，合肥就已經針對當地樓市的各種問題，實施「堵漏」方案，包括嚴查補社保買房、探索「多校划片」政策和「6年學位制」政策等。

1月19日，無錫市住建局發文稱，推行基本裝修和升級裝修分類管理，按規申請價格備案。政策意在避免商品房項目通過搭售精裝修的方式進行漲價。

北京市住建委黨委書記、主任王飛在1月25日表示，嚴查資金違規進入房地產市場和中介炒房、投機炒作。同時加強對長租企業的嚴厲監管，禁止企業形成資金池和租金貸。

近幾年，房地產調控保持高節奏。根據中原地產的統計，2018年到2020年，全國房地產調控政策的出台頻次分別為450次、620次、489次，政策內容有保有壓，範圍覆蓋限購、稅費、資金監管、人才引進等各個方面。其中，進入2020年下半年，東部熱點城市調控的頻次明顯增加，且以打壓性的措施為主。

winner娛樂城-捕魚達人簽到 按照上海易居研究院智庫中心主任嚴躍進的觀點，這與市場熱點的變化有關。他認為，從2016年開始，三四線城市受益於棚改紅利而一度快速升溫。但隨著棚改熱潮消退，以及熱點一二線城市出台人才引進政策，市場熱點逐漸向一二線城市轉移。到2020年下半年，隨著貨幣政策由適度寬鬆回歸到中性，這些城市的價值進一步凸顯。

winner娛樂城-捕魚達人簽到 根據國家統計局的數據，去年東部地區商品房銷售面積同比增長7.1%，銷售額同比增長14.1%，成為2020年唯一保持加速上行的區域。進入去年第四季度，一線城市的房價漲幅就一直領先於70個大中城市。

去年年末召開的中央經濟工作會議強調，將「解決好大城市住房突出問題」作為2021年度重點任務之一。這也是監管層首次將調控重心聚焦到「大城市」。winner娛樂城-捕魚達人簽到

大城市的市場變化，對周邊區域有著較強的輻射力和引導性。因此，對「大城市」房價的管控一直是監管層關注的重點。這也被認為是住建部赴滬深進行調研督導的重要原因。

上海易居房地產研究院認為，現階段房價仍是不能碰的紅線，一旦市場出現過熱的徵兆，短期內城市房價過快上漲，調控政策大棒必將尾隨而至。

就具體的政策內容而言，今年核心一二線城市更可能升級限購，涉及限購區域擴容，二手房納入限購範圍，強化購房資格管控等，同時還將限制通過假離婚、假落戶等方式騙取購房資格。相比之下，三四線城市的調控力度會相對較弱，更傾向於通過強化限售的方式「維穩」市場。

「去槓桿」進入落地階段

金融層面的管控也已同時展開。據21世紀經濟報導此前的獨家消息，自1月27日起，廣州工農中建四大行的房貸利率全部提升，從此前的首套房LPR+40bp、二套房LPR+60bp，調整為首套房LPR+55bp、二套房LPR+75bp，變更后首套房貸的利率為5.2%，二套房為5.4%。

同時，廣州已有銀行暫停房貸業務。

貝殼研究院的統計也顯示，今年1月，36城平均首套房貸利率5.23%，二套利率5.52%，於底部微升。房貸平均放款周期環比延長5天至53天。

這被認為是「房地產金融審慎管理制度」的一部分。自去年7月首次提出這一概念后，房地產金融管理的收緊已是箭在弦上。此後，針對房企融資的「三條紅線」，針對銀行房貸的「五檔管理」先後出台，意味著政策進入細化和落地的階段。

嚴躍進指出，房貸利率的調整將影響銀行房地產貸款額度，體現出「五檔管理」政策已經啟動。其中，今年雖是該政策的過渡期，但其實際影響正在逐漸顯現。從其他城市來看，不排除未來房貸利率繼續提升的可能。

與此同時，銀行對房企融資的限制，也可能逐漸加碼，體現為審批流程延長，合規性要求增加等。

上海易居研究院在一份報告中指出，今年房企整體融資環境依舊偏緊，房企去槓桿、降負債已是大勢所趨。居民部門仍需穩槓桿，確保居民槓桿率和負債率不再繼續上升。熱點城市不排除升級限貸的可能性，有去化壓力的城市或將適度放鬆限貸，但不會超出現有限貸政策框架範圍。

樓市政策的變化，將逐漸影響到市場的各個層面。

北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報導記者表示，雖然公司位於「綠檔」，但在制定2021年的策略時，仍然以穩守「基本盤」為要義，對區域擴張和多元化業務推進都「前所未有地謹慎」。

該人士表示，雖然很多房企通過借新還舊進行了債務置換，但總體而言，整個行業的資金壓力還是會逐漸變大。近兩年不斷有房企曝出資金鏈問題，說明在強有力的金融管控下，很多房企的財務架構十分脆弱。

市場層面，多數機構認為，經歷了2020年的銷售高峰后，今年的房地產銷售規模將有所下滑。其中，長三角、大灣區等區域雖然調控壓力較大，但仍會是交易熱點。

（作者：張敏 編輯：張偉賢）